Codice
Civile
Il Condominio
Il
codice civile
dall'Art. 1100 al 1139 + Art. 1334, 1350, 1392 e
2643
Art. 1100
Norme regolatrici
Quando la proprietà o altro diritto reale
spetta in comune a più persone, se il titolo
o la legge non dispone diversamente, si applicano,
le norme seguenti.
Disposizioni correlative Art. 1350 n. 3 c.c. Art.
1139 c.c. Artt. 874-875 c.c.
Art. 1101
Quote dei partecipanti
Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono
eguali.
Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi
quanto nei pesi della comunione, è in proporzione
delle rispettive quote.
Art. 1102
Uso della cosa comune
Ciascun partecipante può servirsi della cosa
comune, purché non ne alteri la destinazione
e non impedisca agli altri partecipanti di farne
parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine
può apportare a proprie spese le modificazioni
necessarie per il migliore godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo
diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti,
se non compie atti idonei a mutare il titolo del
suo possesso.
Disposizioni correlative Art. 1108 c.c. - Art. 1120
c.c. - Art. 1164 c.c. – Art. 1139 c.c.
Art. 1103
Disposizione della quota
Ciascun partecipante può disporre del suo
diritto e cedere ad altri il godimento della cosa
nei limiti della sua quota.
Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti
si osservano le disposizioni contenute nel capo
IV del titolo III del libro VI.
Art. 1104
Obblighi dei partecipanti
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese
necessarie per la conservazione e per il godimento
della cosa comune e nelle spese deliberate dalla
maggioranza a norma delle disposizioni seguenti,
salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia
al suo diritto.
La rinunzia non giova al partecipante che abbia
anche tacitamente approvato la spesa.
Il cessionario del partecipante è tenuto
in solido con il cedente a pagare i contributi da
questo dovuti e non versati.
Art.
1105
Amministrazione
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere
nell’amministrazione della cosa comune.
Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni
della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo
il valore delle loro quote, sono obbligatorie per
la minoranza dissenziente.
Per la validità delle deliberazioni della
maggioranza si richiede che tutti i partecipanti
siano stati preventivamente informati dell’oggetto
della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per
l’amministrazione della cosa comune o non
si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione
adottata non viene eseguita, ciascun partecipante
può ricorrere all’autorità giudiziaria.
Questa provvede in camera di consiglio e può
anche nominare un amministratore.
Disposizioni correlative
Art. 374 c.c. - Art. 1109 c.c. - Art. 1073 V e VI
comma c.c. – Art. 1136 c.c. – Artt.
da 737 a 742 c.p.c.
Art. 1106
Regolamento della comunione e nomina di amministratore
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall’articolo
precedente, può essere formato un regolamento
per l’ordinaria amministrazione e per il miglior
godimento della cosa comune.
Nello stesso modo l’amministrazione può
essere delegata ad uno o più partecipanti,
o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e
gli obblighi dell’amministratore.
Disposizioni correlative
Art. 1105 II, III e IV comma c.c. - Art. 1107 II
comma c.c. - Art. 1108 I, II e ultimo comma c.c.
– Art. 1129 I comma c.c. – Art. 1130
c.c. – Art. 1131 c.c. – Art. 1138 c.c.
Art. 1107
Impugnazione del regolamento
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può
impugnare davanti all’autorità giudiziaria
il regolamento della comunione entro trenta giorni
dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli
assenti il termine decorre dal giorno in cui è
stata loro comunicata la deliberazione. L’autorità
giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni
proposte.
Decorso il termine indicato dal comma precedente
senza che il regolamento sia stato impugnato, questo
ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa
dei singoli partecipanti.
Disposizioni correlative
Art. 1105c.c. - Art. 1106 c.c.
Art. 1108
Innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria
amministrazione
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti
che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo
della cosa comune, si possono disporre tutte le
innovazioni dirette al miglioramento della cosa
o a renderne più comodo o redditizio il godimento,
purché esse non pregiudichino il godimento
di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa
eccessivamente gravosa.
Nello stesso modo si possono compiere gli altri
atti eccedenti l’ordinaria amministrazione,
sempre che non risultino pregiudizievoli all’interesse
di alcuno dei partecipanti.
E’ necessario il consenso di tutti i partecipanti
per gli atti di alienazione o di costituzione di
diritti reali sul fondo comune e per le locazioni
di durata superiore a nove anni.
L’ipoteca può essere tuttavia consentita
dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora
abbia lo scopo di garantire la restituzione delle
somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento
della cosa comune.
Disposizioni correlative
Art. 1102 c.c. - Art. 1105 I, II e III comma c.c.
- Art. 1106 c.c. - Art. 1109 c.c. - Art. 1120 c.c.
- Art. 1350 c.c. - Art. 1572 c.c. - - Art. 262 c.nav.
- Art. 872 c.nav.
Art.
1109
Impugnazione delle deliberazioni
Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente
può impugnare davanti all’autorità
giudiziaria le deliberazioni della maggioranza:
Nel caso previsto dal secondo comma dell’art.
1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole
alla cosa comune;
Se non è stata osservata la disposizione
del terzo comma dell’art. 1105;
Se la deliberazione relativa a innovazioni o ad
altri eccedenti l’ordinaria amministrazione
è in contrasto con le norme del primo e del
secondo comma dell’art. 1108.
L’impugnazione deve essere proposta, sotto
pena di decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione.
Per gli assenti il termine decorre da giorno in
cui è stata loro comunicata la deliberazione.
In pendenza del giudizio, l’autorità
giudiziaria può ordinare la sospensione del
provvedimento deliberato.
Disposizioni correlative
Art. 1105 c.c. – Art. 1107 c.c. – Art.1108
c.c. – Art.1136 c.c. – Art. 1137 c.c.
Art.
1110
Rimborso di spese
Il partecipante che, in caso di trascuranza degli
altri partecipanti o dell’amministratore,
ha sostenuto spese necessarie per la conservazione
della cosa comune, ha diritto al rimborso.
Disposizioni correlative Art. 1134 c.c.
Art. 1111
Scioglimento della comunione
Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare
lo scioglimento della comunione; l’autorità
giudiziaria può stabilire una congrua dilazione,
in ogni caso non superiore a cinque anni, se l’immediato
scioglimento può pregiudicare gli interessi
degli altri.
Il patto di rimanere in comunione per un tempo non
maggiore di dieci anni è valido e ha effetto
anche per gli aventi causa dei partecipanti. Se
è stato stipulato per un termine maggiore,
questo si riduce a dieci anni.
Se gravi circostanze lo richiedono, l’autorità
giudiziaria può ordinare lo scioglimento
della comunione prima del tempo convenuto.
Art.
1112
Cose non soggette a divisione
Lo scioglimento della comunione non può essere
chiesto quando si tratta di cose che, se divise,
cesserebbero di servire all’uso cui sono destinate.
Art. 1113
Intervento nella divisione e opposizioni
I creditori e gli aventi causa da un partecipante
possono intervenire nella divisione a proprie spese,
ma non possono impugnare la divisione già
eseguita, a meno che abbiano notificato un’opposizione
anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre
ad essa l’esperimento dell’azione revocatoria
o dell’azione surrogatoria.
Nella divisione che ha per oggetto beni immobili,
l’opposizione, per l’effetto indicato
dal comma recedente, deve essere trascritta prima
della trascrizione dell’atto di divisione
e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della
trascrizione della relativa domanda.
Devono essere chiamati a intervenire, perché
la divisione abbia effetto nei loro confronti, i
creditori iscritti e coloro che hanno acquistato
diritti sull’immobile in virtù di atti
soggetti a trascrizione e trascritti prima della
trascrizione dell’atto di divisione o della
trascrizione della domanda di divisione giudiziale.
Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti
nascenti dalla comunione può opporsi contro
le persone indicate dal comma precedente, eccetto
le ragioni di prelevamento nascenti da titolo anteriore
alla comunione medesima, ovvero da collazione.
Art. 1114
Divisione in natura
La divisione ha luogo in natura, se la cosa può
essere comodamente divisa in parti corrispondenti
alle quote dei partecipanti.
Art. 1115
Obbligazioni solidali dei partecipanti
Ciascun partecipante può esigere che siano
estinte le obbligazioni in solido contratte per
la cosa comune, le quali siano scadute o scadano
entro l’anno dalla domanda di divisione.
La somma per estinguere le obbligazioni si preleva
dal prezzo di vendita della cosa comune, e, se la
divisione ha luogo in natura, si procede alla vendita
di una congrua frazione della cosa, salvo diverso
accordo tra i condividenti.
Il partecipante che ha pagato il debito in solido
e non ha ottenuto il rimborso concorre nella divisione
per una maggiore quota corrispondente al suo diritto
verso gli altri condividenti.
Art.
1116
Applicabilità delle norme sulla divisione
ereditaria
Alla divisione delle cose comuni si applicano le
norme sulla divisione dell’eredità,
in quanto non siano in contrasto con quelle sopra
stabilite.
Art. 1117
Parti comuni dell'edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari
dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio,
se il contrario non risulta dal titolo:
il
suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i
muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale,
i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i
portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio
necessarie all'uso comune;
i locali per la portineria e l'alloggio del portiere,
per la lavanderia, per il riscaldamento centrale,
per gli stenditoi e per altri simili servizi in
comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque
genere che servono all'uso e al godimento comune,
come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti
e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli
impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia
elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al
punto di diramazione degli impianti ai locali di
proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Disposizioni complementari
Art. 61 disp. Att. c.c. – Art. 61 disp. Att.
c.c.
Disposizioni correlative
Art. 1136 II comma c.c. – Art. 1136 V comma
c.c.
Art.
1118
Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate
dall'articolo precedente è proporzionato
al valore del piano o porzione di piano che gli
appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può rinunziando al diritto
sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle
spese per la loro conservazione.
Disposizioni correlative
Art. 1101 c.c. – Art. 1104 c.c. – Art.1117
c.c. – Art.1138 c.c. – Artt. 68 e 69
disp. Att. c.c.
Art.
1119
Indivisibilità
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette
a divisione, a meno che la divisione possa farsi
senza rendere più incomodo l'uso della cosa
a ciascun condomino.
Disposizioni correlative
Art. 1117 c.c. – Art. 1138 ultimo comma c.c.
Art.
1120
Innovazioni
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto
comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le
innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più
comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio
alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato,
che ne alterino il decoro architettonico o che rendano
talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso
o al godimento anche di un solo condominio.
Disposizioni correlative
Art. 1102 c.c. – Art. 1108 c.c. – Art.1136
V comma c.c.
Art.
1121
Innovazioni gravose o voluttuarie
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa
o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari
condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista
in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione
separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio
sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile,
l'innovazione non è consentita, salvo che
la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata
o accettata intenda sopportarne integralmente la
spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini
e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia,
in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione,
contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione
dell'opera.
Art.
1122
Opere sulle parti dell'edificio di proprietà
comune
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano
di sua proprietà, non può eseguire
opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.
Disposizioni correlative
Art. 1102 c.c. – Art. 1138 u.c., c.c.
Art. 1123
Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il
godimento delle parti comuni dell'edificio, per
la prestazione dei servizi nell'interesse comune
e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza
sono sostenute dai condomini in misura proporzionale
al valore della proprietà di ciascuno, salvo
diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate
a servire i condomini in misura diversa, le spese
sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno
può farne. Qualora un edificio abbia più
scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti
destinati a servire una parte dell'intero fabbricato,
le spese relative alla loro manutenzione sono a
carica del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Disposizioni complementari
Art. 63, 68, 69 disp. Att. c.c. (vedi artt. 1130
e 1138 c.c.)
Disposizioni
correlative
Art. 1104, 1110, 1118, 1124-1126, 1138 c.c.
Art. 1124
Manutenzione e ricostruzione delle scale
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari
dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa
è ripartita tra essi, per metà in
ragione del valore dei singoli piani o porzioni
di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale
all'altezza di ciascun piano del suolo. Al fine
del concorso nella metà della spesa, che
è ripartita in ragione del valore, si considerano
come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte
o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non
siano di proprietà comune.
Disposizioni correlative
Art. 1123 c.c. – Art. 68 e 69 disp. Att..
c.c.
Art. 1125
Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle
volte e dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei
soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute
in parti eguali dai proprietari di due piani l'uno
all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario
del piano superiore la copertura del pavimento e
a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco,
la tinta e la decorazione del soffitto.
Disposizioni correlative
Art. 1104 e segg. c.c. – Art. 1123 c.c.
Art. 1126
Lastrici solari di uso esclusivo
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte
di essi non è comune a tutti i condomini,
quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti
a contribuire per un terzo nella spesa delle ripartizioni
o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi
sono a carico di tutti i condomini dell'edificio
o della parte di questo a cui il lastrico solare
serve, in proporzione del valore del piano o della
porzione di piano di ciascuno.
Disposizioni correlative
Art. 1123 c.c. – Art. 68 e 69 disp. Att..
c.c.
Art.
1127
Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio
può elevare nuovi piani o nuove fabbriche,
salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa
facoltà spetta a chi è proprietario
esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione
non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio
non la consentono. I condomini possono altresì
opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica
l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce
notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli
altri condomini un'indennità pari al valore
attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica,
diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello
da edificare, e detratto l'importo della quota a
lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire
il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini
avevano il diritto di usare.
Disposizioni correlative
Art. 885 c.c. – Art. 1120 c.c.
Art.
1128
Perimento parziale o totale dell'edificio
Se l'edificio perisce interamente o per una parte
che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno
dei condomini può richiedere la vendita all'asta
del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente
convenuto. Nel caso di perimento di una parte minore,
l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione
delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è
tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti
sulle parti stesse. L'indennità corrisposta
per l'assicurazione relativa alle parti comuni è
destinata alla ricostruzione di queste. Il condomino
che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio
è tenuto a cedere agli altri condomini i
suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva
proprietà, secondo la stima che ne sarà
fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti
stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
Disposizioni correlative
Art. 1136 II, IV e V comma c.c. – Art. 2932
c.c.
Art. 1129
Nomina e revoca dell'amministratore
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea
nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede,
la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria,
su ricorso di uno o più condomini. L'amministratore
dura in carica un anno e può essere revocato
in ogni tempo dell'assemblea. Può altresì
essere revocato dall'autorità giudiziaria,
su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso
previsto dall'ultimo comma dall’Art. 1131,
se per due anni non ha reso il conto della sua gestione,
ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore
dall'ufficio sono annotate in apposito registro.
Disposizioni complementari
Art. 64 disp. Att. c.c. – Art. 71 disp. Att.
c.c.
Disposizioni correlative
Art. 1105, 1106, 1131 u.c., 1135 I comma, 1136 II
e IV comma, 1138 c.c.
Art.
1130
Attribuzioni dell'amministratore
L'amministratore deve:1) eseguire le deliberazioni
dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza
del regolamento di condominio; 2) disciplinare l'uso
delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse
comune, in modo che ne sia assicurato il miglior
godimento a tutti i condomini; 3) riscuotere i contributi
ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione
ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per
l'esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli
atti conservativi dei diritti inerenti alle parti
comuni dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun
anno, deve rendere il conto della sua gestione .
Disposizioni complementari
Art. 63 disp. Att. c.c. – Art. 70 disp. Att.
c.c.
Disposizioni correlative
Art. 1131 I comma c.c. – Art. 1135 II comma
c.c.
Art. 1131
Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabile dall'articolo
precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal
regolamento di condominio o dell'assemblea, l'amministratore
ha la rappresentanza dei partecipanti e può
agire in giudizio sia contro i condomini sia contro
i terzi. Può essere convenuto in giudizio
per qualunque azione concernente le parti comuni
dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti
dell'autorità amministrativa che si riferiscono
allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento
abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni
dell'amministratore, questi è tenuto a darne
senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo
può essere revocato ed è tenuto al
risarcimento dei danni.
Disposizioni complementari
Art. 65 disp. Att. c.c.
Disposizioni correlative
Art. 1130 c.c.
Art.
1132
Dissenso dei condomini rispetto alle liti
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato
di promuovere una lite o di resistere a una domanda,
il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore,
può separare la propria responsabilità
in ordine alle conseguenze della lite per il caso
di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro
trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto
notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente
ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto
pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite
è stato favorevole al condominio, il condomino
dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è
tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che
non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
Disposizioni correlative
Art. 1136 IV comma c.c. – Art. 1138 IV comma
c.c.
Art.
1133
Provvedimenti presi dall'amministratore
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito
dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini.
Contro provvedimenti dell'amministratore è
ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio
del ricorso all'autorità giudiziaria nei
casi e nel termine previsti dall'art. 1137.
Disposizioni correlative Art. 1130 c.c. –
Art. 1137 c.c.
Art.
1134
Spese fatte dal condomino
Il condominio che ha fatto spese per le cose comuni
senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea
non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti
di spesa urgente.
Disposizioni correlative Art. 1110 c.c.
Art. 1135
Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli
precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:1)
alla conferma dell'amministratore e all'eventuale
sua retribuzione;2) all'approvazione del preventivo
delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa
ripartizione tra i condomini;3) all'approvazione
del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego
del residuo attivo della gestione;4) alle opere
di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre,
un fondo speciale. L'amministratore non può
ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo
che rivestano carattere urgente, ma in questo caso
deve riferirne nella prima assemblea.
Disposizioni correlative Art. 1105, 1108 IV comma,
1120, 1121, 1123, 1128 II comma, 1129 I comma, 1131
I comma, 1132 I comma, 1133, 1136 IV comma, 1138
III comma c.c.
Art.
1136
Costituzione dell'assemblea e validità delle
deliberazioni
L'assemblea è regolarmente costituita con
l'intervento di tanti condomini che rappresentino
i due terzi del valore dell'intero edificio e i
due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide
le deliberazioni approvate con un numero di voti
che rappresenti la maggioranza degli interventi
e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza
di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera
in un giorno successivo a quella della prima e in
ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima;
la deliberazione è valida se riporta un numero
di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti
al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell'amministrazione o le liti attivi e passive
relative a mantenere che esorbitano dalle attribuzioni
dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni
che concernono la ricostruzione dell'edificio o
riparazioni straordinarie di notevole entità
devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita
dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per
oggetto le innovazioni prevista dal primo comma
dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con
un numero di voti che rappresenti la maggioranza
dei partecipanti al condominio e i due terzi del
valore dell'edificio. L'assemblea non può
deliberare, se non consta che tutti i condomini
sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni
dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi
in un registro tenuto dall'amministratore.
Disposizioni complementari Art. 66 disp. Att. c.c.
- Art. 67 disp. Att. c.c. -
Disposizioni correlative Art. 72 disp. Att. c.c.,
1137, 1138 IV comma, Art. 10 legge 27 luglio 1978
n.392 – Artt. 8 e 26 legge 9 gennaio 1991,
n.10 - Art. 2 legge 9 gennaio 1989 n.13 - Art. 9
legge 24 marzo 1989 n.122
Art. 1137
Impugnazione delle delibere dell'assemblea
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli
articoli precedenti sono obbligatorie per tutti
i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla
legge o al regolamento di condominio ogni condomino
dissenziente può fare ricorso all'autorità
giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione
del provvedimento, salvo che la sospensione sia
ordinata dall'autorità stessa. Il ricorso
deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro
trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione
per i dissenzienti e dalla data di comunicazione
per gli assenti.
Disposizioni correlative Art. 1109 c.c. –
Art. 1136 c.c. – Art. 1138 IV comma c.c.
Art. 1138
Regolamento del condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini è
superiore a dieci, deve essere formato un regolamento,
il quale contenga le norme circa l'uso delle cose
comuni, e la ripartizione delle spese, secondo i
diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino,
nonché le norme per la tutela del decoro
dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa
per la formazione del regolamento di condominio
o per la revisione di quello esistente. Il regolamento
deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza
stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto
nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art.
1129. Esso può essere impugnato a norma dell'art.
1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo
menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano
dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in
nessun caso possono derogare alle disposizioni degli
articoli 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131,
1132, 1136, e 1137.
Disposizioni complementari
Art. 68 disp. Att. c.c. – Art. 69 disp. Att.
c.c.
Disposizioni correlative
Art. 1118, Art. 70, 71, 72, disp. Att. c.c. –
Art. 155 disp. Trans. c.c.
Art.
1139
Rinvio alle norme sulla comunione
Per quanto non è espressamente previsto da
questo capo si osservano le norme sulla comunione
in generale.
Art. 1334
Efficacia degli atti unilaterali
Gli atti unilaterali producono effetto dal momento
in cui pervengono a conoscenza della persona alla
quale sono destinati.
Art.
1350
Atti che devono farsi per iscritto
Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata,
sotto pena di nullità:1) i contratti che
trasferiscono la proprietà di beni immobili;2)
i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono
il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto
di superficie, il diritto del concedente e dell'enfiteuta;3)
i contratti che costituiscono la comunione di diritti
indicati dai numeri precedenti;4) i contratti che
costituiscono o modificano le servitù prediali,
il diritto di uso su beni immobili e il diritto
di abitazione;;5) gli atti di rinunzia ai diritti
indicati dai numeri precedenti;6) i contratti di
affrancazione del fondo enfiteutico;7) i contratti
di anticresi;8) i contratti di locazione di beni
immobili per una durata superiore a nove anni;9)
i contratti di società o di associazione
con i quali si conferisce il godimento di beni immobili
o di altri diritti reali immobiliari per un tempo
eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato;10)
gli atti che costituiscono rendite perpetue o vitalizie,
salve le disposizioni relative alle rendite dello
Stato;11) gli atti di divisione di beni immobili
e di altri diritti reali immobiliari;12) le transazioni
che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti
giuridici menzionati nei numeri precedenti;13) gli
altri atti specialmente indicati dalla legge.
Art.
1392
Forma della procura
La procura non ha effetto se non è conferita
con le forme prescritte per il contratto che il
rappresentante deve concludere.
Art. 2643
Atti soggetti a trascrizione
Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:1)
i contratti che trasferiscono la proprietà
di beni immobili;2) i contratti che costituiscono,
trasferiscono o modificano il diritto di su beni
immobili, il diritto di superficie, i diritti del
concedente e dell'enfiteuta;3) i contratti che costituiscono
la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti;4)
i contratti che costituiscono o modificano servitù
prediali, il diritto di uso sopra beni immobili,
il diritto di abitazione;5) gli atti tra vivi di
rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti;6)
i provvedimenti con i quali nell'esecuzione forzata
si trasferiscono la proprietà di beni immobili
o altri diritti reali immobiliari, eccettuato il
caso di vendita seguita nel processo di liberazione
degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo
acquirente;7) agli atti e le sentenze di affrancazione
del fondo enfiteutico;8) i contratti di locazione
di beni immobili che hanno durata superiore a nove
anni;9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione
o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti,
per un termine maggiore di tre anni;10) i contratti
di società e di associazione con i quali
si conferisce il godimento di beni immobili o di
altri diritti reali immobiliari, quando la durata
della società o dell'associazione eccedeva
i nove anni o è indeterminata;11) gli atti
di costituzione dei consorzi che hanno l'effetto
indicato dal numero precedente;12) i contratti di
anticresi;13) le transazioni che hanno per oggetto
controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti;14)
le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento
o la modificazione di uno dei diritti menzionati
nei numeri precedenti.
Le
Disposizioni di attuazione del c.c.
dall'Art. 61 al 72 + Art. 155 e 156
Art.
61
Capo I - Disposizioni di attuazione
Sezione III - Disposizioni relative al Libro
III
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti
per piani o porzioni di piano a proprietari diversi
si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche
di edifici autonomi, il condominio può essere
sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono
costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento
è deliberato dall'assemblea con la maggioranza
prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del
codice, o disposto dall'autorità giudiziaria
su domanda di almeno un terzo dei comproprietari
di quella parte dell'edificio della quale si chiede
la separazione.
Art.
62
Capo I - Disposizioni di attuazione Sezione III
Disposizioni relative al Libro III
La disposizione del primo comma dell'articolo precedente
si applica anche se restano in comune con gli originari
partecipanti alcune delle cose indicate dall'art.
1117 del codice. Qualora la divisione non possa
attuarsi senza modificare lo stato delle cose e
occorrano opere per la sistemazione diversa dei
locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento
del condominio deve essere deliberato dall'assemblea
con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art.
1136 del codice stesso.
Art.
63
Capo I - Disposizioni di attuazione Sezione III
- Disposizioni relative al Libro III
Per la riscossione dei contributi in base allo stato
di ripartizione approvato dall'assemblea l'amministratore
può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente
esecutivo, nonostante opposizione. Chi subentra
nei diritti di un condominio è obbligato,
solidamente con questo, al pagamento dei contributi
relativi all'anno in corso e a quello precedente.
In caso di mora nel pagamento dei contributi, che
si sia protratta per un semestre, l'amministratore,
se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione,
può sospendere al condominio moroso l'utilizzazione
dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento
separato.
Art.
64
Capo I - Disposizioni di attuazione Sezione III
- Disposizioni relative al Libro III
Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati
dal terzo comma dell'art. 1129 e dall'ultimo comma
dell'art. 1131 del codice, il tribunale provvede
in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito
l'amministratore medesimo. Contro il provvedimento
del tribunale può essere proposto reclamo
alla Corte d'appello nel termine di dieci giorni
dalla notificazione.
Art.
65
Capo I - Disposizioni di attuazione Sezione III
- Disposizioni relative al Libro III
Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante
dei condomini, chi intende iniziare o proseguire
una lite contro i partecipanti a un condominio può
richiedere la nomina di un curatore speciale ai
sensi dell'art. 80 del codice di procedura civile.
Il curatore speciale deve senza indugio convocare
l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla
condotta della lite.
Art.
66
Capo I - Disposizioni di attuazione Sezione III
- Disposizioni relative al Libro III
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria
per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del
codice, può essere convocata in via straordinaria
dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario
o quando ne è fatta richiesta da almeno due
condomini che rappresentino un sesto del valore
dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni
dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere
direttamente alla convocazione. In mancanza dell'amministratore,
l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria
può essere convocata a iniziativa di ciascun
condomino. L'avviso di convocazione deve essere
comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima
dalla data fissata per l'adunanza.
Art.
67
Capo I - Disposizioni di attuazione Sezione III
- Disposizioni relative al Libro III
Ogni condominio può intervenire all'assemblea
anche a mezzo di rappresentante.
Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio
appartenga in proprietà indivisa a più
persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante
nella assemblea, che è designato dai comproprietari
interessati; in mancanza provvede per sorteggio
il presidente.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano
dell'edificio esercita il diritto di voto negli
affari che attengono all'ordinaria amministrazione
e al semplice godimento delle cose e dei servizi
comuni.
Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni,
ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria
delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto
spetta invece al proprietario.
Art.
68
Capo I - Disposizioni di attuazione Sezione III
Disposizioni relative al Libro III
Per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124,
1126, e 1136 del codice, il regolamento di condominio
deve precisare il valore proporzionale di ciascun
piano o di ciascuna porzione di piano spettante
in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati
a quello dell'intero edificio, devono essere espressi
in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento
di condominio. Nell'accertamento dei valori medesimi
non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti
e dello stato di manutenzione di ciascun piano o
di ciascuna porzione di piano.
Art.
69
Capo I - Disposizioni di attuazione Sezione III
- Disposizioni relative al Libro III
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni
di piano possono essere riveduti o modificati, anche
nell'interesse di un solo condominio, nei seguenti
casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di
un errore;2) quando, per le mutate condizioni di
una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione
di nuovi piani, di espropriazione parziale o di
innovazioni di vasta portata, è notevolmente
alterato il rapporto originario tra i valori dei
singoli piani o porzioni di piano.
Art.
70
Capo I - Disposizioni di attuazione Sezione III
- Disposizioni relative al Libro III
Per le infrazioni al regolamento di condominio può
essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento
di una somma fino a lire cento. La somma è
devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone
per le spese ordinarie.
Art.
71
Capo I - Disposizioni di attuazione Sezione III
- Disposizioni relative al Libro III
Il registro indicato dal quarto comma dell'art.
1129 e dal terzo comma dell'art. 1138 del codice
è tenuto presso l'associazione professionale
dei proprietari di fabbricati.
Art.
72
Capo I - Disposizioni di attuazione Sezione III
- Disposizioni relative al Libro III
I regolamenti di condominio non possono derogare
alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66,
67 e 69.
Art.
155
Capo II - Disposizioni transitorie Sezione III
- Disposizioni relative al Libro III
Le disposizioni concernenti la revisione dei regolamenti
di condominio e la trascrizione di essi si applicano
anche ai regolamenti formati prima del 28 ottobre
1941.Cessano di avere effetto le disposizioni dei
regolamenti di condominio che siano contrarie alle
norme richiamate nell'ultimo comma dell'art. 1138
del codice e nell'art. 72 di queste disposizioni.
Art.
156
Capo II - Disposizioni transitorie Sezione III
- Disposizioni relative al Libro III
I condomini costituiti in forma di società
cooperativa possono conservare tale forma di amministrazione.
Ai rapporti di condominio negli edifici di cooperative
edilizie le quali godono del contributo dello Stato
nel pagamento degli interessi sui mutui si applicano
le disposizioni delle leggi speciali.
